Оформление земельного участка. Сложный случай

[EvgenC]

Добрый день!

Я живу в двухквартирном одноэтажном доме в деревне в московской области. Поскольку дом имеет две квартиры - он формально считается многоквартирным. Я и мой сосед по дому - являемся лишь владельцами квартир в доме, но не частей дома. Квартиры имеют свои отдельные входы. Одна половина дома (одна квартира) имеет один прилегающий земельный участок, вторая половина дома (вторая квартира) - второй земельный участок. То есть один дом стоит на двух почти одинаковых участках. Живем мы в этом доме с давних времен со времен СССР, и столько же пользуемся участками (удобства во дворе, сараи для угля и дров, сад, огород). Никаких правоустанавливающих документов на землю нет, и найти их не представляется возможным...

В свое время я разбирался со способами оформления в собственность прилегающего к квартире земельного участка, которым я пользуюсь. Понял, что без правоустанавливающих документов есть лишь два способа: временная аренда или выкуп. Как я понял сухие формулировки законов, и аренда и выкуп в моем случае возможны при условии проведения открытых торгов.

Этих способов я очень опасаюсь, наверняка найдутся подставные люди, которые меня на этих торгах обойдут по цене и я могу лишиться участка. Поэтому так я и живу, не оформляя никак участок.

Однако слышал что есть и третий способ, без участия в торгах: решить построить или пристроить что-нибудь на этом участке и согласовать строение с органом власти, и вместе с тем, участок каким-то образом в собственность оформить.

Уважаемые юристы, скажите, пожалуйста, правильно ли я понял, этот третий способ в обход открытых торгов?

Или в моем случае можно как-то по другому, попроще и по-дешевле обойтись?

P.S. Важный нюанс: оформить участок хотелось бы без участия соседа.

[Olga]

Третий способ - не ваш случай, т.к. узаконить самовольное строение возможно в судебном порядке и при наличии каких либо прав на земельный участок. Для начала сделайте кадастровый паспорт на участок, определитесь с принадлежностью земли, т.е. в чьем ведении они находятся. При наличии кадастрового паспорта, пары свидетелей, подтверждающий факт открытого владения вами земельным участком в судебном порядке признавайте на него право собственности по ст.234 ГК РФ (Лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).

Право собственности на недвижимое и иное имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности, с момента такой регистрации.).

[EvgenC]

Сразу в суд?

А досудебных способов чтоли нет?

[Olga]

Для вас выгоднее именно судебный способ, т.к. все остальные ЗАКОННЫЕ способы предполагают сбой отчуждение земельных участков, находящихся в муниципальной собственности исключительно по результатам конкурентных процедур, т.е. открытые конкурсы, аукционы.

[EvgenC]

Ну до суда я еще раз обратился в местный орган власти с заявлением, где изложил свою ситуацию.

На что орган власти мне выдал ответ, в котором он ссылается на ЗАКОН МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ № 23/96-ОЗ от 7 июня 1996 года - О РЕГУЛИРОВАНИИ ЗЕМЕЛЬНЫХ ОТНОШЕНИЙ В МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ.

В частности в ответе говорится, что для рассмотрения моего вопроса по существу в соответствии со статьей 6 этого закона мне необходимо предоставить определенный пакет документов и приводится их перечень.

Я прочел этот закон. Статья 6 называется "Принятие решений о предоставлении незастроенных земельных участков, в том числе для строительства". Список документов, который необходимо прикладывать к заявлению по этому закону не соответствует списку, приведенному органом власти в ответе... Кроме того мой участок если можно так выразиться уже "давно застроен".

Как известно наши чиновники действуют строго в рамках закона, никакой самодеятельности они себе позволить не могут. Подскажите, пожалуйста, мой участок (с учетом описания моей ситуации) разве может считаться "незастроенным", и разве можно рассматривать мой

вопрос в соответствии со статьей 6 указанного закона? Или тут есть признак самодеятельности органа власти?

И еще я не могу понять смысл пятого пункта указанной статьи закона:

"5. Правительство Московской области или органы местного самоуправления муниципального образования организуют подготовку и публикацию информации о земельных участках, которые предоставляются гражданам и юридическим лицам для целей, не связанных со строительством. Указанная информация подлежит опубликованию в средствах массовой информации, являющихся источниками официального опубликования нормативных правовых актов органов власти Московской области и (или) источниками официального опубликования нормативных правовых актов органов местного самоуправления муниципальных образований Московской области по месту нахождения земельного участка."

Подскажите, что за опубликование тут имеется в виду? Просто уведомление всех читателей таких СМИ, что Иванову Ивану Ивановичу, будет предоставлен в собственность такой-то участок и более ничего? Или это уведомление читателей СМИ о предстоящем проведении аукциона?

[Olga]

1.Для вас выгоднее считать данный участок не застроенным, поскольку в случае, если предположить что участок является придомовым, без соседа что либо сделать у вас не получится и собственность у вас будет исключительно долевая.

2. К данной инофрмации относится в том числе и информация об изменении целевого назначения земельных участков, что просиходит по итогам публичных слушаний, информация о проведении аукционов по передаче участков в аренду или продажу.

P.S. Я вам предложила более оптимальный вариант приобретения участка в собственность в судебном порядке, что минимизирует влияние административного ресурса не упростит вам процедуру, исходя из имеющегося практического опыта оформления подобных земельных участков в другом регионе.

Не боритесь с системой, она вас поглотит, пойдите по пути наименьшего сопротивления.

[EvgenC]

Ольга, вы пишите, что у вас есть опыт оформления подобных участков через суд. И каковы результаты? Во всех случаях суд был на стороне землепользователей?

И в результате постановление суда какую формулировку имело?

Постановление обязывало местный орган власти передать безвозмездно в собственность участок?

Куда должен был идти землепользователь за свидетельством о праве собственности?

[Olga]

Нет, в моих случаях решение звучало следующим образом: признать за Ивановым Иваном Ивановичем право собственности на земельный участок, кадастровый номер...., общей площадью...., расположенный по адресу.....

С данным решением вы идете в регистрационное управление и на его основании вам выдают свидетельство о праве собственности на землю.

[EvgenC]

Здорово!

Не могли бы вы помочь мне составить такое заявление в суд?

Как его оформлять? Может у вас есть образец с готовыми формулировками?

[EvgenC]

Ольга, не могли бы вы помочь мне составить заявление в суд?

[Olga]

Приблизительный образец заявления могу сбросить вам на адрес электронной почты.

[EvgenC]

Сбросьте, пожалуйста сюда: EvgenCC@inbox.ru

[EvgenC]

Добрый день, Ольга!

По вашему совету я для начала определился с принадлежностью земли, это оказался местный областной орган власти (администрация города и района).

Занялся оформлением кадастрового паспорта, для чего нанял кадастрового инженера для межевания участка. Участок размежевал. Акт согласования границ участка подписал с тремя соседями с трех границ участка. С четвертой границы - находится дорога. Эту четвертую границу нужно было согласовать с областным управлением по архитектуре и градостроительству. Управление по архитектуре, как я понял, действует по регламенту, которым регламентируется эта муниципальная услуга "согласование проектов границ участков". По регламенту среди других документов с заявлением о согласовании границ должен прилагаться "правоустанавливающий документ на участок (при наличии)".

Но поскольку я только начал оформление и такого правоустанавливающего документа на участок у меня пока еще нет, то у меня заявление не приняли.

Об этом регламенте я узнал естественно уже после того, как мне отказали в приме заявления...

Теперь не знаю что делать, посылать заявление по почте с уведомлением и ждать официального отказа в согласовании, после чего идти в суд? Или без официального "отказа в согласовании" сразу подавать иск в суд?

Ольга, адвокаты, юристы, кто еще сталкивался с подобной ситуацией, подскажите, пожалуйста, как быть? Что делать?

[Olga]

Не ждите согласования, обращайтесь в суд.

P.S. Возникла проблема с компьютером, не могу пока восстановить образец заявления, как найду обязательно скину.